当前位置： 猛犸象 > 猛犸象的天敌 > 跟着巴菲特抄底迪拜房产,我用80万人民币
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年4月底，在准备参加一年一度的巴菲特股东大会之前，我在媒体上看到巴菲特趁着迪拜楼市低迷之时进军迪拜房地产。
这个新闻引起了我的兴趣。那就去迪拜考察一下吧。
第一次去阿联酋国家是今年的4月份，是从欧洲转机到阿布扎比，就呼吸到与古老的欧洲完全不同的现代气息，八星级皇宫酒店、卢浮宫，低调中尽显繁华。迪拜则是不加掩饰的摩登和繁华，世界第一高的哈利法塔和世界第一大的购物中心，金灿灿的黄金打造的大相框，七星级帆船酒店，还有被誉为“世界第八大奇迹”人工棕榈岛，还有世界第一的无人驾驶的地铁......
迪拜简直是建筑师和设计师的天堂，各式现代、超现代的建筑风格让人目不暇接，让人不得不惊叹迪拜用短短40几年的时间从小渔村发展成国际大都市背后蕴含的战略和野心。
除了各式建筑，发现迪拜有与众不同的奇葩之处，比方说没有税，开公司没有企业所得税，个人没有个人所得税。买房子也没有税，没有房产税，没有印花税，没有遗产税。对比很多国家动辄10%几的印花税、房产税和动辄近50%的遗产税，迪拜真的是奇葩上了天！
至于迪拜的物价，发现跟国内也差不多，主要是魔都除了薪水低，其他都高，物价什么的都跟国际接轨。迪拜的房价的性价比还是非常不错的，大致在2-4万人民币/平米，而魔都动辄10万一平米，而拿租售比来比一比，魔都就没法比了。迪拜的租售比大致在8%左右，一百万的房子一年收8万左右的租金，而魔都的租售比仅1.5%，一千万的房子一年只收十万五的租金。我发现迪拜房租比魔都贵，手机通信费比魔都贵，其他基本跟魔都接轨。这么看，房租高而房价低，又没有税收，可以说迪拜房产是目前全球少有的高性价和高回报房地产投投资，迪拜房产是非常适合投资赚取租金收益和房产增值收益的！
迪拜的房地产市场下滑要从年沙特石油危机开始，价格最低迷的时候迪拜的房价下跌了30％左右。
巴菲特的投资理念非常重要的一点价值投资，而价值投资的核心是安全边际。
安全边际是什么？是高折扣！是五毛钱的价格买一元钱的价值。那么有没有安全边际！首先要确定要买入资产的内在价值，然后再以打折的价格买入。其实就是一句大白话：便宜是真道理，买得足够便宜才有机会赚钱。
巴菲特一向擅长逆市买入低估值的资产来进行长期投资。-年，伯克希尔的复合年增长率为18.7%，明显超过标普指数的9.7%，在过去13年中，伯克希尔哈撒韦公司的表现要优于标准普尔指数10倍。
而巴菲特投资迪拜房地产就是价值投资的典型案例，在低价的时候买入并长期持有。
经济学家说人口变化是制约房地产走向的根本因素。
人口变化包括人口总量和人口结构的变化，人口因素对房地产市场会产生长期趋势性的影响。一方面是人口总量变化（包括自然增长率与移民增长率）对住房需求的影响。另一方面，人口结构的变化也决定着住房的需求。美国的房地产市场就深受移民数量和“婴儿潮”人口结构变化的影响。
从人口总量来看，迪拜是全球人口增长最快的城市之一，以每年7%的复合增长率高速增长。目前迪拜人口万人，算上流动人口超过万人。预计到年迪拜的常住人口将达到万以上，是接下来几年世界上人口增长最快的城市之一。
Source:populationpyramid.net
来看看迪拜的人口结构。年的数据显示阿联酋的平均年龄是33.5岁，而且年龄在25岁至54岁的人群占比65.90%，是人口结构的主力。正处青壮年的30几岁正是在消费力最旺盛的时期和购房意愿最强的时期。
我还发现一组有趣的数据，阿联酋的男女比例是72：28，男的比女的多了2.4倍，多万。
再仔细分析一下男女比例在不同年龄段的比例，会发现在青少年和老年期，男女比例是差不多的，这个也符合自然规律，而极度的不平衡发生在25-54岁这个青壮年时期。
哈哈，这个极度不平衡的男女比例应该对房价走向也有影响吧。
迪拜的经济稳定，日前迪拜经济发展局发布数据显示，年预计迪拜经济增长2.1%，年将达到3.8%，年为2.8%。年第一季度，迪拜新发商业执照个，同比增长29%。
伯克希尔哈撒韦公司HomeServices公司董事长GinoBlefari说：“迪拜是我们全球网络扩张的首要目标，因为它代表着世界领导者的创新，是全球顶级的贸易、物流、旅游和金融中心。”
迪拜在地理位置上位于世界的中心，基本到全球任何大都市，大致都在8小时飞行圈。迪拜作为中东地区重要的经济贸易枢纽，经济发达、投资工作机会多，吸引了很多国外企业和劳工前来投资打工，迪拜有高达80%的外来人口，巨大的外来人口涌入，带来了旺盛的住房需求，使得迪拜房产租赁市场十分活跃，随之带来较稳定的高租金回报率。
听迪拜的朋友说迪拜有来自世界超过个国籍的外国人士在此工作和生活，强有超过强在迪拜设立公司，如此的国际化程度对迪拜房产市场影响很大。尤其是很多外企高管，房租都是公司付的。超过个国籍的外国人，可能真的不假。我在不到一个月的时间，认识不少外籍人士，印度、巴基斯坦、约旦、也门、黎巴嫩、英国、俄罗斯等等。在国内一般互问你是哪个省的，在迪拜一般则互问你是哪个国家来的。
还有非常让我印象深刻的是，在这里工作的外国人幸福程度普遍都非常高，他们对迪拜的安全程度，对工作、生活、购物、娱乐休闲的便捷性和各种现代设施的便利性赞不绝口。
为了方便更多的投资者，迪拜政府也相应的推出了一系列吸引人才的政策，比如全新的5年、10年以及退休签证。这些长期签证的颁发，将会吸引更多外籍人士（尤其是富裕人士）留在迪拜长期居住，这也将把迪拜的房地产市场推进繁荣。
我买的这个项目的开发商是SamanaGroup开发的SamanaHills,位于迪拜的Arjan区。这是迪拜成熟的社区之一，周边配套设施齐全，生活十分便利；临近阿尔巴沙市中心商场，有大型家乐福超市，紧邻迪拜知名景观奇迹花园，距阿联酋购物中心10分钟车程，离PalmJumeirah棕榈岛20分钟车程，离迪拜国际机场25分钟车程，离迪拜世博园20分钟车程。5公里内被多所国际学校包围，包括AlSafa艾尔.莎法社区学校，GEMS宝石国际学校，NordAnglia诺得国际学校等。
学校
看一个社区的地段好不好的一个重要指标就是周边有没有好学校，这个道理放之四海而皆准。
这个项目旁边的被5个以上的优质国际学校所包围。离项目米距离有个SafaCommunitySchool，是迪拜非常好的私立学校。
SafaCommunitySchool
SafaCommunitySchool被KHDA(迪拜教育局）评为非常优秀的学校（verygood）。
在迪拜，有多所国际学校。KHDA(迪拜教育局）将派出由国际认可的学校督察员到迪拜的每所私利学校进行实地考察，在课堂上进行观察，与学生和老师进行交谈，并要求每位家长完成调查问卷，再综合其他一些因素，进行最终的考查和评估。通过评估，把私立学校评为五个等级：评为五等级：最优秀的学校（outstanding)------16所；非常优秀的学校（verygood）----13所；优秀的学校(good)-------57所；其他为可接受的学校(acceptable)和薄弱学校(weak)。
由此可见，SafaCommunitySchool这个学校在迪拜是非常不错的私立学校。
项目旁边3.8公里处有著名的GEMSAlBarshaNationalSchoolforgirls和GEMSAlBarshaNationalSchoolforboys。这两所学校都隶属于著名的GEMS教育集团。
GEMS教育集团被称为迪拜教育航母，它的创立历程就是迪拜历史发展历程，正如迪拜从50年的时间从小渔村发展成为国际大都市一样，GEMS从简陋的学堂蜕变成为国际化的教育集团。
GEMS教育集团引进全球权威的教育系统：AmericanCurriculum美国体制教育系统、英制BritishCurriculum、InternationalBaccalaureateCurriculumIB体制课程。
GEMS教育集团由创始人SunnyVarkey（印度籍）、黑石集团、FajrCapitalLtd.公司和巴林Bahrain’sMumtalakatHoldingCo.公司共同所有，是全球最大的教育供应商之一，在阿联酋、卡塔尔、沙特拥有并运营47家学校和幼儿园。GEMS背后有全球最大私募股权公司之一美国黑石集团(BlackstoneGroup)。
另外周边还有NordAngliaInternationalSchoolDubai，看到网上有家长评论说这是迪拜最好的学校，与茱莉亚学院和麻省理工学院关系密切。
还有9年级的小朋友对自己学校的评论，认为自己的学校是全迪拜最好的，好可爱的孩子！
这些优质学校给了我满满的信心。
医院
项目米不到的距医院MediclinicCITYHOSPITAL，医院和癌症治疗中心。
医院的病房和洗手间，比五星级酒店还要豪华。
奇迹花园——沙漠中的绿色奇迹
项目离奇迹花园MiracleGarden仅仅1.1公里。去了奇迹花园，你不得不感叹迪拜人非常善于创造奇迹，连造个花园都要争个世界第一，这一点非常符合迪拜精神。
奇迹花园位于AlBarshaSouth，是全世界最大的花园，是迪拜在沙漠中创造的“伊甸园的一角”。占地72,平方米，有4万株花卉，在年获得吉尼斯世界纪录的认证成为“世界最大垂直立体花园”。
奇迹花园每个季节都会展现不同的风格，因为每一季，花园都会有不同的主题。
在奇迹花园观赏到世界上最大的由花卉装饰的客机——阿联酋航空新型空客A客机，这也是迄今为止世界上最大的载客飞机。
这架花卉飞机由超过50万株的鲜花与植物组成，当鲜花盛开时，飞机上将有多达万朵盛开的鲜花，其重量超过吨。据说A的重量有吨。
奇迹花园，为什么说奇迹呢？
因为在这个沙漠城市中完全靠人工培育出一个花园，建造耗资巨大，日常维护也成本极高，需要用20万加仑的水来浇灌这些花朵。
可爱的迪士尼卡通形象，超级巨大又无比可爱。
美丽的女神在花瓣中绽放，向天空冥想。
奇迹花园每年的主题不同，会根据主题在炎热的季节培育花卉，对外关闭。10月或11月到来年的4月份对外开放。
奇迹花园，沙漠中珍贵的植物王国。
自然——可以说是沙漠中最珍贵的礼物。
在迪拜豪车、名表，各种奢饰品对当地人来说都算不了什么，真正昂贵的是植物，一棵树一年的养护费是3美金，看哪家有钱不是看房子多大，车多好，是看哪家树有多高！用这个标准你就知道这个奇迹花园有多了不起了。
就凭步医院和奇迹花园，可想而知SamanaHills这个项目的位置绝对不错。
而且旁边步行距离还要建一个新的地铁站就叫奇迹花园地铁站，估计年完工。以后交通就更方便了。
购物
去实地考察了一下，旁边1公里处还有大型购物中心MyCityCenter,里面包括家乐福、各式餐饮、奢侈品和日常生活用品。
迪拜科技园DubaiSciencePark
购物中心MyCityCenter旁边就是迪拜科技园DubaiSciencePark，谷歌地图上还有不少在此上班的员工对科技园的评价。
从名字看，不少是印度人，看来科技园的上班族也由印度人主导，以后不愁租客了。
棕榈岛
这个项目到棕榈岛也只有20分钟车程，它被誉为“世界第八大奇迹”不是没有道理，在建造过程中使用了全世界唯一一颗私人卫星“伊科诺斯”来精准定位，从直升机上俯瞰棕榈岛一定会感叹这样一个如图造神的过程。
年迪拜世博会
这个项目离年迪拜世博会场馆也只有22分钟的车程。
设想一下，年世博会，从年10月开始到年3月，持续6个月。到时候，迪拜会迎接全球超过个国家、2万的参观者。为期6个月的世博会将会为迪拜酒店业带来巨大的收入。此外，本届世博会将新增27.7万个就业岗位。这意味世博会周围将会新增20多万个住房需求。世博会带动迪拜房地产价格上涨是个大概率事件。
SamanaHills
看看这个项目本身，配套设施齐全完备，会客大堂、无边泳池、健身房、网球场、篮球场等设施一应俱全。
总结下来，SamanaHill的风格是affordableluxury买得起的奢侈品，平民就可以买的高端房产。
开发商提供6年分期支付方式，超低首付，首付才10%，只有4%的注册费和2的管理费，超低月供，这样的性价比买在迪拜很划算了。
这个两室一厅才69.9万迪拉姆，面积平方英尺，折算成平方米67的使用面积，按照中国一贯采用的建筑面积来计算，一般70%的得房率，这个使用面积算成建筑面积是96平方米。每平米才迪拉姆，算成人民币，按照1迪拉姆约为1.88人民币的汇率，每平米才人民币。对比上海、北京10几万人民币每平方米的单价，这个价格真的是便宜到家了。
关于贷款，海外人士可以贷款50%，还有长达6年的付款计划。按照4.75%的贷款利息，20年贷款计划，等额本金的还款方式，月供，年供，而根据bayut网站的Arjan地段显示，一室一厅户型的房租一年在40-60迪拉姆，租金可以轻松覆盖贷款利息，减去物业费成本，即使房子有空置的月份和房租下降的风险，每年赚一两万多迪拉姆还是个小确幸的预期。
另外，开发商还提供3年的每年9%的租金收益。对比魔都1.5%的租金收益，这个9%是稳稳的小赚。
看看全球各地豪宅价格大比拼，一百万美金看看在全球各地能买到啥？
香港是全球数一数二的贵，万美金只能买个22排名，OMG，试想一下，百万富翁在香港，只住22平米的房子，太憋屈了。上海也快赶上纽约、伦敦了，万美金只能买57平米，而万美金在迪拜能买到平米的豪宅。就这么简单的比一下，幸福指数就上来了。
而这个项目用不到人民币80万就可以拥有将近一百平米的房产，性价比又上来了。
还有，在土豪迪拜买房子也没有税，没有房产税，没有印花税，没有遗产税。买迪拜房产以后除了物业费，都是净收入了。
迪拜房产，应该可以说是目前股市低迷时期的另一扇门。
搭上迪拜世博会的列车从投资迪拜的房地产开始。
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